Cinci moduri de a partaja în mod legal apartament

Achiziționarea de spații în proprietatea comună a mai multor persoane a fost mult timp pe scară largă. Legea conferă titularului dreptul de a dispune liber de acțiunile lor: vinde, obtinerea o anumită sumă de bani pentru a dona, lăsa moștenire, etc ...

Cu toate acestea, se confruntă cu această problemă, în practică, se pare că lucrurile nu sunt atât de simple. Procedura pentru tranzacțiile cu apartamentul, situat în proprietate comună, precum și cu acțiunile individuale ale apartamentului, are propriile sale caracteristici, care pot limita capacitatea proprietarului de a dispune de acțiuni de capital.

Să încercăm să rezolve aceste probleme prin exemple concrete ale cititorilor noștri, care au apelat la noi pentru ajutor legal.

situație practică

rămâne un apartament cu un dormitor, achiziționate de ei în cote egale pe durata contractului de căsătorie de vânzare deținute în comun de către cuplul este acum divorțat. Pentru că după divorț, conviețuirea a devenit imposibilă, așa cum se întâmplă atât de des, unul dintre soți (în acest caz, soția) sa mutat la alte premise, iar soțul ei a plecat să trăiască împreună într-un apartament cumpărat.

Astfel, în posesia efectivă a fostului soț a primit întregul apartament, deținut de dreptul de proprietate comună în comun ambilor soți, t. E., El a devenit proprietarul de facto al proprietății, a căror valoare depășește cota datorată lui.

Pentru a cumpăra alte unități de cazare, soția a decis să utilizeze informațiile din cota sa de proprietate. La întrebarea cea mai bună modalitate de a face acest lucru, ea a venit la noi.

Înainte de a lua în considerare posibilele modalități de a rezolva această problemă, să ne amintim unele dintre dispozițiile privind deținerea de acțiuni. În cazul în care apartamentul este în proprietatea comună a mai multor persoane, apoi setați o anumită parte a fiecărui proprietar în întregul apartament în proprietate comună. De exemplu, un apartament poate fi în proprietatea comună a trei persoane, cu fiecare dintre ele nu face parte din apartament întreg, ci numai partea sa. Aceste acțiuni pot fi egale (de exemplu, fiecare membru de apartamente împărtășesc 1/3), dar pot fi inegale (de exemplu, unul dintre proprietarii de apartamente împărtășesc 1/2 aparține, iar celelalte două - proporția de 1/4). Determinarea dimensiunii ponderii fiecărui coproprietar este stabilită prin lege sau prin acordul comun al acestora.

INFORMAȚII JURIDICE

Dacă selectați o parte în natură nu este permisă de lege sau este imposibilă fără un prejudiciu disproporționat proprietății în proprietate comună, prinderea proprietarului, are dreptul la plata valorii cotei sale de către ceilalți participanți în proprietate comună (p. 3 al art. 252 din Codul civil).

La primirea plății, în conformitate cu prezentul articol proprietar pierde dreptul de a participa la proprietatea comună (pag. 5, Art. 252 CC RF).

Posesia și utilizarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor membrilor săi, iar în cazul în care nici un acord - în modul prevăzut de instanța (paragraful 1 al articolului 247 din Codul civil ..).

Co-proprietar are dreptul de a furniza în posesia și utilizarea proprietății comune, proporțional cu partea sa, iar în lipsa acestuia dreptul de a cere de la ceilalți participanți, care deține și se bucură de proprietăți care pot fi atribuite cotei sale din compensația în cauză (Sec său. 2, art. 247 din Codul civil Federația rusă).

Atenție! Trebuie subliniat faptul că, în acest caz, nu este vorba despre împărțirea efectivă a apartamentului ( „alocarea unei cote în natură“), iar pe juridice diviziunea (abstract) de proprietate al apartamentului. Cu alte cuvinte, proprietarii de capital au o cota de apartamente abstracte. De exemplu, în cazul în care un apartament cu un dormitor deținut de doi cetățeni ai dreptului de proprietate parts comune în părți egale, aceasta înseamnă că fiecare dintre ele face parte din cota de 1/2 din apartament și au, atât în ​​ceea ce privește toate apartamentele au drepturi și obligații egale. În acest caz, nu se produce nici o diviziune reală a rezidențiale în natură, adică, nu sunt instalate, care apartament camere jumătate (camere, bucatarie, hol, etc ...) Aparține un proprietar, și care - .. diferite. De asemenea, nu stabilește care aparține în care cameră.

Metode pentru a rezolva situația

Există mai multe modalități de ieșire din această situație. Fiecare dintre aceste metode are propriile sale avantaje, dezavantaje, precum și caracteristicile individuale.

Una dintre cele mai simple (și pare a fi corect) mod de a rezolva problema este vânzarea în comun a ambilor soți apartament întreg în întregime, în mod egal și împărțirea sumei de bani rezultată.

Eliminarea bunurilor în coproprietate, se realizează prin acordul tuturor participanților (n. 1, art. 246 din Codul civil)

În acest caz, ambii soți în același timp, acționează ca un vânzător de un singur obiect - întregul apartament, așa că ambele trebuie să semneze un contract de vânzare a unui apartament de către vânzător. Pentru a pune în aplicare această metodă necesită acordul și direct implicat în a face tranzacții ambii soți. În cazul în care unul dintre soți (în cazul nostru - soțul, locuiesc rămas în apartament la comun) nu oferă un astfel de consimțământ, sau sabotarea participarea sa la tranzacție, atunci, din păcate, această opțiune nu mai este acceptabilă. Pentru a implementa această opțiune în instanță, adică. E. Împotriva voinței ambelor proprietari, legea nu permite.

O altă opțiune este de a cumpăra o soluție la problema de la fostul soț al soției sale de partea sa în proprietatea comună a apartamentului. În acest caz, între foștii soți este un contract de vânzare și de cumpărare 1/2 cota de apartament, după care soția sa, achitarea sumei de bani corespunzătoare, devine proprietar al întregului apartament. Dezavantajul acestei, precum și realizarea anterioară constă în necesitatea participării directe la soții ale tranzacției. Prin urmare, în cazul în care un soț refuză să vândă pachetul de acțiuni, această variantă, de asemenea, nu poate fi pusă în aplicare. Legislația actuală nu prevede posibilitatea de a obliga soțul ei să vândă proprietatea (1/2 parts) în instanța de judecată.

Metoda următoare, prin implicație inversa cea anterioară, este de vânzare soția sa în cota proprietatea comună a apartamentului la fostul soț.

În cazul în care soțul este cazat în apartament refuză să răscumpere soția partea ei, în contrast cu cele două versiuni anterioare, această problemă poate fi rezolvată în instanță.

Faptul că legea permite fiecărui proprietar să ceară împărțirea cotei în natură de cota sa de proprietate comună.

Cu toate acestea, izolate în natură, unul dintre proprietarul cotei sale este permisă numai în cazurile în care există o transmisie tehnică posibilitatea de o parte izolată a partidului nu este numai locuită, dar, de asemenea, facilități auxiliare (bucătărie, hol, baie, etc), echipamente, intrare separata. De obicei apartamente nu posedă astfel de caracteristici, astfel încât, în acest caz, o fracțiune recuperată fel nu este permisă.

Dar în acest caz (atunci când cota alocată în natură nu este permis), legea vă permite să selectați proprietarul (soția) să solicite plata valorii cotei de participare de către ceilalți participanți în proprietate comună (soț). Prin urmare, soția are dreptul să declare o astfel de cerere în instanța de judecată.

În practică, acest exemplu de realizare are dezavantaje considerabile. Primul dezavantaj este asociat cu evaluarea, și anume definirea mărimii cotei din costul de a scăpa proprietarului .. (în acest caz - soția lui). Deja în acest stadiu, litigiul este inevitabil: soția lui este benefică pentru cota sa a fost estimată cât mai mare posibil, cel mai favorabil soț scor mic. Prin urmare, fiecare parte va trebui să fie comandate de la un evaluator independent pentru evaluare. Că instanța va decide (cu unele estimări sunt de acord), este încă necunoscut. Al doilea dezavantaj este asociat cu posibila lipsa de soț formale fonduri de bani, ceea ce ar putea duce la o întindere semnificativă de timp costul procesului de plată, proporția din suma totală. Prin urmare, în lipsa unui acord cu soțul ei pentru a le cumpăra această cotă este mai bine să utilizați opțiunea 4.

Dacă nu ați reușit să pună în aplicare oricare dintre metodele de mai sus, puteți vinde doar cota sa în proprietate comună în apartament persoana neautorizată. Fiecare participant al coproprietate, indiferent de mărimea acestei cote are dreptul la alegerea sa de a dispune de acțiunile lor: vinde, dona, lăsa moștenire, etc ...

Atunci când vând o parte din apartament nu necesită consimțământul tuturor celorlalți proprietari. Cu toate acestea, vânzarea sau cumpărarea unei părți din proprietatea comună a apartamentului, este necesar să se aibă în vedere faptul că ceilalți coproprietari au dreptul de preempțiune de a achiziționa cota vândut. Prin urmare, găsirea unui cumpărător pentru 1/2 cota de apartament, soția trebuie să informeze în scris intenția fostului soț de a vinde participatia terță persoană. Prezentul anunț se precizează, de asemenea, valoarea acțiunilor vândute și alte condiții de vânzare. Cel mai bine este de a face o astfel de notificare de către notar. În cazul în care fostul soț refuză să cumpere sau să nu achiziționeze cota vândute (sau cel puțin își declară intenția de a-l cumpere) timp de o lună, atunci vânzătorul are dreptul de a vinde la orice altă persoană. Și vânzătorul va fi obligat să vândă apartamentul în aceleași condiții în care a fost oferit unui alt proprietar.

Dacă, din orice motiv, soțul nu va fi notificat în timp util de vânzare a cotei de apartamente și, astfel, lipsit de preempțiune, el are dreptul, în termen de trei luni pentru a cere în instanță transferul către acesta drepturile și obligațiile din cota cumpărătorului, adică. E. cota proprie apartamente vor fi vândute, dar numai pentru cumpărătorii de apartamente vor fi nici o terță parte, și ex-soț.

Trebuie remarcat faptul că dreptul de preempțiune de a cumpăra cota de apartamente vândute au doar participanții în comun de proprietate. Concede sau dau dreptul preferențial la alte persoane de capital co-proprietari ai apartamentului nu pot.

Desigur, pentru a vinde un pachet într-un apartament mai dificil decât să-și vândă apartamentul în întregime. În plus, costul de vânzare 1/2 cota va fi mai mică decât jumătate din costul întregului apartament. Prin urmare, pentru soția nu este opțiunea cea mai convenabilă (deși, în anumite circumstanțe, ar putea fi singura opțiune viabilă). Staying într-un soț apartament în gol și va rămâne ca pondere în apartamentul de multe ori să ia o persoană (de obicei, nou-veniții) creează în mod artificial condiții insuportabile pentru a trăi împreună într-un apartament, forțând-a doua parte a proprietarului de a vinde cota rămasă a condițiilor nefavorabile .

Există o altă posibilitate de a utiliza cota sa în proprietate comună într-un apartament pentru o soluție la problema locuințelor. Această caracteristică nu este legată de vânzare oricine apartament întreg sau partea ei. Este dreptul acordat de lege proprietarul capitalului propriu, de a utiliza o parte a apartamentului, proporțional cu partea sa. Astfel apartamentul în sine rămâne în proprietatea comună a ambelor fostul soț (acest lucru este un dezavantaj important al acestei metode).

Având în vedere că apartamentul este deținut de persoane care locuiesc în ea, nu există nici o oportunitate de a împărtăși conturi personale și să încheie acorduri separate de închiriere rezidențiale (de ex., E. Răsuciți apartament într-o comună). Având un apartament cu un dormitor în proprietate comună, foștii soți pot conveni cu privire la modul de a utiliza acest apartament, de ex., E. Pentru a determina cine va fi într-o cameră pentru a trăi. Dacă vom ajunge la un acord reciproc cu privire la această problemă nu reușește, atunci ordinea va fi stabilită de instanța de judecată, la cererea unuia dintre soți. În acest caz, instanța poate lua în considerare faptul ordinea stabilită de utilizare a spațiilor de locuit în apartamentul care nu corespund întocmai acțiunilor în proprietate comună. De exemplu, în cazul în care o femeie cu un copil, de fapt, a ocupat o cameră mare, iar fostul soț - mai puțin, decizia Curții se poate remedia problema este aceasta scopul de a utiliza un apartament.

Trebuie avut în vedere faptul că, atunci când vinde soția jumătate cota sa de apartament la noul proprietar al cotei nu se mișcă în mod automat dreptul de a utiliza o anumită cameră stabilită prin decizie a instanței pentru foștii proprietari - foști soți. Procedura de utilizare comune plate sale noii proprietari vor trebui să instaleze soluții la problemele zanovo.Takim modul de punere în aplicare sau de utilizare a proporției de apartamente depind de circumstanțele particulare și intențiile proprietarilor dețin capitalul social.