acord de investiții - argumente pro și contra

concepte generale

Definiția formală a „contractului de investiții“ în documentele juridice nu este disponibil. Pentru prima dată, acest concept (în continuare - ID) a fost utilizat de către Curtea Supremă. Definitia cea mai comuna dintre următoarele: Acordul de investiții - un contract în care o parte - investitorul, care transferă fondurile (adică, bani este - o condiție obligatorie), iar al doilea - client, care pune o taxă pe baza proiectului de investiții, și apoi un transfer către investitor în proprietate.

În tranzacția de investiții implică trei părți: clientul, investitor, antreprenor general. Antreprenor general / Antreprenor în conformitate cu articolul 4 39FZ parte 4 acționează pe baza contractului încheiat cu clientul sau investitor.

Investitorii - activități fizice sau juridice care desfășoară legate de investiții de capital de risc care vizează profitul ulterioare.

Clienți - o persoană fizică sau juridică interesată în executarea lucrărilor de construcții constructor.

Dezvoltatorul - o persoană fizică sau juridică care furnizează la el un teren care aparține construcția, reconstrucția, repararea proiectelor de construcție de capital, precum și efectuarea studiilor de inginerie, pregătirea documentației de proiect pentru construcția lor, reconstrucție, reparație (revendicările 16 la articolul 1 din Codul de Urbanism) .

ATENȚIE!
Dezvoltatorul poate servi în același timp clientul.

Contractorii - sunt persoane fizice și juridice care desfășoară activitatea în baza contractului sau a unui contract de guvern care urmează să fie încheiat cu clienții, în conformitate cu prevederile Codului civil.

Obiectul acordului de investiții este construcția / reconstrucția clădirilor rezidențiale / non-rezidențiale, efectuate în cadrul activității de investiții.

Principalele condiții ale acordului de investiții

• Libertatea de a semna acordul:

Baza pentru încheierea acordului de investiții este Legea №39 din 25.02.99g. La articolul 8 din Legea federală №39 din 25.02.99g. Se spune că relația dintre subiecții activităților de investiții se desfășoară pe baza acordului încheiat în conformitate cu prevederile Codului civil.

• obiectul contractului de investiții:

Pentru o parte a ID-ul de obiect este de a investi în construcția instalației (investiții de fonduri sau alte active) la alta - construcția obiectului în sine, și - după punerea în funcțiune - predarea acestuia către investitor.

• Obiectul investiției:

• Alte condiții:

Contractul prevede transferul investitorului apartament, procedura de transmitere a anunțurilor, termenii de plată de către investitor costurile de exploatare a obiectului construit și alte condiții.

Înainte de intrarea în vigoare a deciziei investitorului avea dreptul la un anumit procent a obiectului construit. Acum că ID-ul este pierdut caracteristică și de fapt, sa transformat într-un contract de vânzare și cumpărare. Ca urmare, drepturile de înregistrare ale investitorului a devenit secundar. Investitorul poate solicita transferul obiectului numai după ce dezvoltatorul va înregistra dreptul de proprietate. Un investitor poate da în judecată transferul obiectului și înregistrarea transferului de drepturi, dar necesită înregistrarea dezvoltator, și este imposibil să pună în aplicare. În acest caz, investitorul poate da în judecată pentru recuperarea fondurilor. Cu toate acestea, investitorul nu este scopul principal de colectare a fondurilor, precum și obținerea de facilități de finanțare în proprietate.

Numărul Decretul 54 este dublu:

• pe de o parte, EAC a încercat să protejeze interesele clienților care au semnat contracte de investiții și preliminare. Acum, ei au drepturi egale, iar în cazul în care dezvoltatorul nu reușește să își îndeplinească obligațiile, investitorii au dreptul de a pretinde daune-interese bazate pe valoarea de piață a proprietății.
• Pe de altă parte, a afirmat că este inacceptabil să acorde tuturor participanților la finanțarea construcției dreptului de proprietate comună. Acest lucru pune investitorilor într-o dilemă.

Investitorii, clienții, dezvoltatorul = TVA

Cea mai bună opțiune - este atunci când acționează ca un client, un dezvoltator, un investitor într-o singură persoană. Apoi, este posibil să se compenseze TVA trimestrial. Dacă sunteți un investitor, veți obține acest drept numai după punerea în funcțiune.

Toate costurile asociate cu explorarea, proiectarea și lucrările de construcție, acumulate în contul 08. Este de dorit ca etape de construcție a fost prevăzută în contract, în cazul în care etapa - o lună. La expirarea taxei pentru trimestrul se pregătește următoarele documente de rambursare a TVA:

• Contractele pentru lucrările de studiu, proiectare, construcție și instalare.
• Actele de lucrări (CS-2, CS-3).
• Facturi.
• carte de vânzări, achiziții de carte.

După ce a primit setul complet de documente, autoritățile fiscale se revizuiește în termen de 3 luni. În această perioadă, biroul fiscal efectuează controale contra în organizații, care oferă contracte pentru lucrări de sondaj, proiectare, construcție și de instalare. Dacă totul merge bine, taxa va lua o decizie cu privire la valoarea de rambursare a TVA. În cazul în care biroul fiscal cu ceva care nu este de acord, este tras în dezacord. Organizația spune explicația, apoi, timp de 2 săptămâni, există o nouă procedură de judecată; puteți apela șeful biroului fiscal pentru informații suplimentare. Apoi, nici în cazul în care există un acord privind compensația să se aplice divizia superioară a serviciului fiscal. În caz de refuz, și acolo, pentru a merge la tribunal.

Vnimaenie!
Un investitor poate recupera TVA-ul pe o bază trimestrială în cazul în care agenția va intra într-un contract cu clientul (de exemplu, un contract de muncă de proiectare).

credit de investitii

Dacă decideți să efectueze construcții în detrimentul fondurilor de credit, trebuie să înțeleagă că terenul sau dreptul de arendă a terenurilor vor fi utilizate ca garanție pentru creditor. împrumut pe termen și rata dobânzii în pregătirea unui credit de investiții depinde de complexitatea proiectului de investiții. Aici este un exemplu de cerințe de bază pentru creditele de investiții ale diferitelor bănci:

În medie, piața de credit perioada de credit este 36-60 luni, rata dobânzii - 12-14%. cererea de credite de investiții în toate băncile sunt aproximativ aceleași. Singura diferență este că băncile pot avea criterii diferite pentru evaluarea planului de afaceri.

Transferul de proprietate și vânzarea de apartamente

Pentru o persoană care deține dreptul de a terenului în conformitate cu contractul de închiriere, a acordat permisiunea pentru facilitatea (casa apartament, centru de afaceri) în funcțiune, contractul de închiriere trebuie să acționeze în momentul finalizării. Dacă în orice moment contractul va fi reziliat, a construit casa în primul rând va fi considerat „samostroem“, care urmează să fie demolate, iar pe de altă parte, nici unul dintre investitorii nu vor avea drepturi asupra obiectului. Acesta va fi în măsură să solicite returnarea banilor investiți numai. Dar acest lucru - procedura este de lungă durată, și nu faptul că veți obține suma totală. Cu toate acestea, asta e altă poveste.

Transferul de proprietate este transferat investitorului după cum urmează:

• Clienți (client-constructor) devine permisiunea pentru punerea în funcțiune a registrelor de proprietate și a bunurilor în Departamentul Rosreestra;
• Clienți (client-constructor), investitorul trebuie să notifice în scris sau oral, cu privire la disponibilitatea lor de a-și îndeplini obligațiile de a preda sediul și stabilește data și ora de instalațiile de transport și semnarea actului de primire și transmitere;
• Atunci când este privit din spațiu, în absența unor diferențe, investitorul semnează actul de facilități de primire și de transmitere, planul devine spațiul și se duce la Oficiul Registrului rus de înregistrare a spațiilor în proprietate

• Lipsa de drept (proprietate, leasing), la sol la client.
• Camera nu îndeplinește specificațiile prevăzute în contract.
• O reamenajarea necoordonată a spațiilor.
• Suprafata construita spații mai puțin / mai mult decât cele specificate în ID-ul.
• Construcția de spații efectuate prost.

ATENȚIE!
Apartamente de vânzare către o persoană în perioada de construcție se poate face numai în temeiul contractului capitalul propriu pe baza 214-FZ.

În conformitate cu Legea federală 214-parteneriat acorduri (DDU), este înregistrată la Federal Reserve. Astfel, evitând dubla vânzările de apartamente. În acest caz, pentru a încheia acest contract poate doar persoana care are drepturile asupra terenului, fie că este vorba dreptul de a închiria sau dreptul de proprietate. Vânzările de apartamente în orice alt mod este interzisă.

În cazul terenurilor și de dezvoltare drepturile pentru ID-ul a trecut în banca ipotecară, vânzarea de apartamente este posibilă numai după debitorului de a rambursa datoria pentru un apartament, care este în curs de pregătire de vânzare.

Atunci când cumpără un apartament, asigurați-vă că pentru a cere documentele țării. În cazul în care constructorul a intrat ID-ul cu orașul în care acesta este obligat să predea casa la timp în funcțiune, și transmite orașul apartamente. și a venit timpul, dar casa nu este livrat, există riscul că orașul nu se extinde la Ordonanța dezvoltator pentru construcția. Ca rezultat, ID-ul poate fi terminată cu clientul și construcția este suspendată. În cazul în care apartamentele trebuie să fie vândute, atunci orașul ar fi greu să găsească un client nou, ca și în cazul în care „constructor“ precedent puțin probabil să dea bani pentru deținătorii de apartamente vândute anterior. Cu o mare probabilitate va intra în faliment sau lichidare. Rezultatul - fraudat investitorii imobiliari și construcții neterminate.

capcane

Dacă decideți să devină un investitor, apoi la încheierea acordului de investiții, trebuie:

• Verificați reputația de afaceri și istoricul de credit al clientului și a altor părți la acordul de investiții.
• Pentru a solicita documente de titlu a terenurilor, inclusiv pașaport cadastral proaspăt în Rosreestra.
• Asigurați-vă că dezvoltatorul are toate aprobările, inclusiv autorizație de construcție. Dacă există rezoluție restante / ordonanță sau acord, apoi verificați cu posibilitatea de reînnoire, și asigurați-vă că pentru a le include ca condițiile precedente la acord: „Investitorul prevede fonduri după constructor de următoarele documente ....“.
• În cazul în care terenul pe care se presupune construcție sau deja în imobiliare de construcție este deținută de stat, care a semnat un contract de închiriere privind condițiile de investiții, asigurați-vă că pentru a verifica: data încheierii contractului de închiriere privind condițiile de investiții, condițiile pentru transferul de teren în proprietate sau de a încheia contract de închiriere pe termen lung, în timp util, dacă a plătit plăți de leasing, grevarea suplimentară a terenului.
• În cazul în care contractul este deja un investitor, este necesar să se efectueze relații contractuale de due diligence între el și client. Cere un contract și toate anexele sale, astfel încât mai târziu să nu mergeți la „zona străină“ și nu a fost „vânzări duble.“

• În tranzacția de investiții implică trei părți: clientul, investitor, contractantul.
• Acordați atenție la Termenii și condițiile de identitate (libertatea de a intra în, ID-ul subiect, ID-ul obiectului, responsabilitățile părților, precum și alte condiții).
• Este de client, dezvoltator, investitor - toate laminate într-o singură, să ramburseze TVA trimestrial și să execute dreptul de proprietate asupra;
• Fiți atenți atunci când obținerea de proprietăți pe actul de acceptare și de transfer și de înregistrare a proprietății.
• Dacă acționați co-investitor, verificați cu atenție toată documentația privind tranzacția de investiții, inclusiv condiții între codul de client și investitorul original (zonele metrice, care sunt transferate investitorului care intră într-un acord al contractului general etc.).